首套房“認房不認貸” 延長稅收優惠…多項利好落地 機構解讀來了

8月以來，有關房地產市場的利好消息不斷。8月25日，市場期待已久的“認房不認貸”政策正式發文，同一天，多項稅收優惠政策明確。

機構指出，多部委接連釋放政策利好，為房地產市場注入了信心，有助于穩定各方預期。相較于以往，明確推進首套住房不認貸、延長1年內換房退稅優惠，為各地政策執行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉恢復。

“認房不認貸”正式發文，納入“一城一策”工具箱

(資料圖片)

8月25日，“認房不認貸”政策終于迎來實質性進展。據新華社8月25日報道，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局近日聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。另外，《通知》提出，此項政策作為政策工具，將納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

住房城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策

同日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策

此外，財政部、稅務總局發布《繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》明確，對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。對公租房免征房產稅。

多地政策密集跟進

8月3日，鄭州成為二線城市中率先表態落實“認房不認貸”的城市。鄭州印發通知稱，落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。購買改善性住房的，其原有住房暫停執行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區域內，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規定。

8月4日，南京給出8條政策，涉及購房補貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優化車位車庫銷售審批手續、提升預售監管資金使用效率等。

8月21日，重慶市召開推動城市建設和房地產發展工作專題會議，重慶市委副書記、市長胡衡華強調，要著力解決政策問題，研究落實好有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，相關政策能出盡出、應出早出。

8月24日，山西省政府新聞辦舉行發布會，引導商業銀行將首套房、二套房貸款的加權平均利率降至4.03%和4.86%，將太原市首套住房貸款最低首付比例從30%下調至20%；降低首套房公積金貸款利率，組織區域合作，通過業務統籌均衡使用公積金。

8月25日，浙江嘉興發布21條樓市新政，全面取消限購限售。新政明確，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施發布之日起，支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉讓。

機構怎么看

中指研究院表示，“認房不認貸”對于外地有過貸款記錄本地無房及賣一買一的置換需求來說，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產相關稅費也有望按首套執行，此政策在降低家庭購房門檻的同時，也降低了購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。此外，一年內換房退個稅政策有助于降低購房者置業成本，更好地支持換房需求釋放。政策為核心城市優化房地產信貸政策打開了空間，預計多數二線城市將較快跟進落地。一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。中央政策在8月底落地，若地方加快政策執行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，鑒于一線城市目前對于“認房不認貸”的呼聲很高，預計一線城市在8月底至9月初會陸續出臺“認房不認貸”政策，該政策對購房成本的降低有非常直接的影響。例如，按照目前一些大城市的購房政策，二套房首付比例超過了70%，若實行“認房不認貸”，名下無房，但是有過貸款記錄的購房者首付比例將減半至35%。以一套總價500萬元的房子計算，其首付比例可以從350萬減少為175萬，減負非常明顯。

申萬宏源證券指出，這是自政治局會議定調優化地產政策、7月底住建部首提“認房不認貸”后，具體政策細則落地，旨在穩定當期地產銷售，對沖遠期地產投資更大的下行壓力。 未來地產調控政策在短期和中期需要有不同的側重，短期重點在于“松綁”，中期仍需推動新一輪工業化釋放城鎮化空間、配合戶籍制度改革，扭轉人口流動類剛需下行的趨勢，同時壯大中等收入群體規模，促進改善型需求。

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